仝德 | TONG DE

Rachelle Alterman教授访问我院并分享研究成果

2024年11月18日-21日，以色列理工学院名誉教授及尼曼国家政策研究院高级研究员Rachelle Alterman应邀与广东省人文社会科学重点研究基地超大城市空间治理现代化研究中心团队进行深入的学术交流。19日上午，在C栋125教室，Alterman教授为学院师生带来了题为“Condominium Tower Housing an Urban Myopia”的学术讲座。讲座吸引了来自城市与规划学院、国际法学院等学院的40余名师生共聚一堂，从全球视角探讨了塔式超高层公寓及其产权制度在城市发展中的复杂关系，揭示当前政策与法律研究中的盲点，为城市规划、住房政策及法律实践提供了重要启示。本次讲座由我院仝德研究员主持。

Alterman教授首先围绕“塔式公寓（Towers）”“住宅（Residential）”和“分层产权法（Condominium Law）”三者之间的交集展开讨论，强调其“问题性强却未被充分认识”。她指出共管公寓（Condominium）中存在的分层产权是一种全球广泛采用但研究甚少的住宅产权形式，从私有独栋住房演化而来，通常涉及两个或更多单元，并共享楼梯、外墙等公共部分。在美国和加拿大，“公寓（Condo）”常与高端住宅相关，但在许多国家，共管公寓主要服务于中低收入家庭。不同国家的法律框架也决定了公寓管理的复杂性，例如，所有者是否拥有管理决策权，以及是否需要专业管理公司参与。塔式公寓与分层产权的结合也带来的新挑战，西方国家对塔式建筑的争论通常集中于城市设计层面，而忽视了其在住房形式上的特殊影响。许多国家尚未为塔式公寓制定专门的法律规则，无视其规模和复杂性可能导致的长期问题。

紧接着，Alterman教授指出，塔式超高层公寓在维护成本、居民协调和产权更新方面面临内在的“市场失灵”，尤其是在拆除或更新时。以中国为例，尽管分层产权法律相对较新，但业主委员会与管理公司的职责划分仍需进一步明确。塔式公寓可能导致邻里关系疏远、街道生活减弱，并加剧社区内部的“搭便车综合征”，削弱公共服务的可达性。根据已有研究，塔式建筑的生命周期内温室气体排放显著高于普通住宅，并可能加剧城市热岛效应和风廊问题。随着气候变化的加剧，塔式公寓的升级与维护费用将逐渐成为公共财政的负担。

针对上述塔式公寓所存在的问题，Alterman教授提出，当前规划决策者和法律制定者应正视塔式公寓的长期风险，包括其“不可避免的衰退”和“产权锁定效应”。她建议各国参考新加坡、以色列等采用特殊多数规则的国家经验，改善塔式公寓的决策机制，以应对未来可能的产权更新或建筑重建难题。

在讲座的最后，Alterman教授与同学们展开了一场充满活力的模拟辩论，主题围绕塔式公寓的拆除问题展开。此次辩论活动将在场的同学们分为三个阵营：反对拆迁阵营、同意拆迁阵营以及法庭回应阵营。通过模拟以色列法庭上的漫长而复杂的争论，学生们亲身体验了塔式公寓拆迁过程中，各方利益的对立与妥协的艰难。教授通过这一模拟场景，帮助同学们理解了在现实拆迁案件中，如何在各方博弈中寻求解决方案，特别是如何应对难以达成全面协议的困境。

辩论结束后，同学们与Alterman教授展开了深入的互动，从城中村、年轻人住房选择、塔式公寓的识别等方面展开了热烈的讨论和提问，进一步丰富了讨论的内容。此次讲座不仅加深了同学们对城市拆迁及其复杂性的理解，也激发了他们对相关社会问题的深入思考。

Alterman教授的分享不仅从学术层面拓宽了同学们对分层产权与塔式公寓的理解，也为实际城市规划提供了可操作的政策建议。她特别呼吁城市规划师、法律专家和政策制定者协作，共同制定更灵活的法律框架与规划政策，以应对未来城市发展的复杂挑战。

19日下午，中心团队陪同Alterman教授一同参观了深圳的安居乐寓白石龙项目、前海深圳湾、华侨城创意文化园等地，深入了解深圳多种类型的城市更新实践。

安居乐寓白石龙项目调研

20日上午，仝德主任带领中心团队与Alterman教授在C栋111，就近期研究成果进行了深入交流。首先，仝老师总体介绍了中心的研究领域及主要研究成果，Alterman教授给与极大的肯定，并表示中国政府是一个复杂而精细化的，而且是一个不断学习和适应性的成熟政府，因此对城中村的治理问题和理论未必适用和来自于发展中国家，而是建立在发达国家的理论框架基础上。其次，非正规的话语和“非法”的概念之间存在许多冲突（非正规不意味着非法），这一点需要更加明确的认识。

接着，博士后邱君丽介绍了《A Planning-based Growth Machine in Urban Redevelopment: the Case of Shenzhen,China》主要内容。Alterman教授对深圳城市更新中开发商主导的规划编制模式表现出极大的兴趣和肯定，认为这是政府尝试通过规划来兼容市场机制的有益实践，对国际规划理论的发展具有积极贡献。同时，Alterman教授建议，未来研究可以进一步关注政府在协调市场与规划机制中方面的角色和策略。

博士生李汉廷分享了《Intertwined formal and informal rental housing markets – A case study of Shenzhen, China》的主要内容，展示了正规与非正规住房租金二元交互效应的实证成果。Aterman教授指出，非正规住房在全球范围内广泛存在，尤其在发展中国家具有重要作用。深圳的案例研究显示，具有良好质量的非正规住房除了在外部性方面可能带来负面影响，在其他方面对正规住房市场具有积极作用。这为发展中国家非正规住房的治理提供了参考，表明其功能远超其法律形式的重要性（Function before legal formality）。

博士生赖宏韬的研究探讨了深圳大芬村创意发展与城中村非正规性的关系，证明了社会资本在城中村发展中的关键作用。Alterman肯定了目前研究中所意识到的城中村土地在产权方面的“半公地”性质，以及去中心化的租赁关系。并认为将城中村产权特殊性与创意发展相联系是一个有趣的话题，对于研究案例，需要进一步探索村集体与政府、租户之间的利益权衡，以及明确理论贡献。

硕士生熊美瑜分享了深圳城市公园绿地使用的非均衡研究成果，基于动态视角分析正规社区与非正规社区在公园访问行为活动方面所呈现出的差异性，并剖析成因。Alterman教授提出补充追因分析的视角，即从家庭周期的角度进行考量。她强调，通过深入了解家庭在其生命周期的各个阶段所呈现的特点与需求，可以更为精确地预测及解释家庭成员的行为模式。

在交流过程中，Alterman教授对课题组所开展的城市非正规化课题表现出了浓厚的兴趣，并认为深圳城市的独特性为该课题提供了极高的研究价值，并以国际视角为切入点，依托其对于欧洲、亚洲、美洲等众多国家规划法规及土地政策研究案例的丰富经验，对产权内涵进行了系统的阐述，为中心近期的研究成果提供了高屋建瓴的宝贵意见与建议，令中心团队受益匪浅。

Alterman教授与中心成员进行学术交流 合影

专家简介：

Alterman教授是以色列理工学院的名誉教授及尼曼国家政策研究院的高级研究员，并荣膺以色列国家科学院和人文学科院院士。作为一位卓越的城市规划师和法律专家，Alterman教授在比较规划法、土地政策与产权领域享有国际声誉，并领导相关研究实验室。她是国际规划、法律与财产权学术协会的创会主席，并获欧洲规划院校协会授予荣誉会员称号。此外，她的专业咨询意见深受联合国人居署、世界银行、经济合作与发展组织（OECD）、地中海联盟、中国政府部门及以色列议会等机构的高度认可。

文/图：马文浩、戴月尔、郑红霞