仝德 | TONG DE

1 引言

城中村更新改造是近年来我国大城市缓解土地资源约束和提升土地利用效率的重要手段。目前以拆除重建模式为主，但其效率和效果被越来越多学者诟病。如广州自2007年至今全市已完工城中村改造项目仅9个，深圳大冲村改造从立项到首批更新楼盘入市经历了10年。党的十九届五中全会提出，以老旧社区和城中村为主体的城市更新，要以提升城市品质和人居环境质量为目标，探索具有包容性的有机更新政策。城中村综合整治是舍弃大拆大建，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等手段的有机更新方式，逐渐成为城市更新的重要类型。

深圳的城中村改造力度一直全国领先，2017年首个以政府主导、通过综合整治将城中村私宅改造为公共租赁房的“柠盟公寓”项目在福田区水围城中村启动；同年，万科地产提出“万村计划”，由旗下泊寓物业整租城中村私宅，装修改造为较高品质的租赁住房。本文以深圳为实证区，分别选取政府和开发商主导的城中村综合整治项目开展研究，分析综合整治对城中村租客居住满意度的影响力和影响范围，有效评估实施综合整治的政策绩效。同时可通过比较政府主导集中整治与企业主导分散整治对租客居住满意度影响的差异，客观总结现有更新整治模式的经验教训，提炼挖掘可推广优化的策略路径，为健全完善综合整治政策体系、提升城市更新效率和质量提供决策参考。

2 研究数据与研究方法

（1）研究对象与研究数据

以位于深圳市福田区（市委市政府所在地）地理位置临近、建成环境相似的四个城中村为实证研究对象（图1，表1）。水围村、皇岗村、玉田村和埔尾新村都是深圳区位最好、流动人口最集中的城中村代表，其中，玉田村和水围村是深圳市首批开展综合整治改造的城中村；埔尾新村和皇岗村分别紧邻两村，是未开展综合整治的普通城中村。

图1|被调研城中村区位分布

表1|被调研城中村的社会经济属性

资料来源：根据2014深圳市建筑普查数据，以及段阳，杨家文著《深圳市人才保障住房新实践——以水围村综合整治为例》和陈凯仁，龙茂乾，李贵才著《城中村利益相关者改造意愿影响因素——以深圳市上步村为例》整理。

位于水围村的柠盟公寓坐落在村西南边缘，占地面积约0.8hm2，由29栋集中分布的物业构成，一、二层为商铺，三至七层为住宅。项目由深圳市属国企深业集团向水围股份公司整租并负责装修整治，后续整租给福田区政府作为区属公共租赁住房，以75元/m2的租金财政补贴和75元/m2的月租金形式定向分配给福田区相关企业的员工使用（图2a）。

图2a|柠盟公寓

玉田村泊寓是万科旗下“万村计划”首批投入运营的项目。万科与玉田村部分业主签订10年期物业托管协议，对分散在村内的41栋私宅开展装修整治和集中运营，最终可提供近1300套房源，目前入住率超过90%。与柠盟公寓空间集中分布、由政府主导定向作为公共租赁房不同，泊寓与玉田村未整治的物业混杂在一起，面向市场出租、不限定租客类型，市场租金约为1400～2500元/套·月（含家私家电，套内面积约为12～25m2）（图2b）。

图2b|泊寓

本文研究数据来源于笔者2019年7月至10月对水围村、玉田村、皇岗村和埔尾新村进行的实地问卷调查。调查对象分三类——（1）A类：租住在柠盟公寓和泊寓两个综合整治物业的租客；（2）B类：租住在水围村和玉田村除柠盟公寓和泊寓外的租客；（3）C类：租住在皇岗村和埔尾新村两个未经综合整治城中村的租客（图3a，图3b）。

图3a|调研对象分类

图3b|调研对象空间分布示意

调研在社区工作站人员陪同下随机选取样本入户调查，共完成有效问卷595份。在调查问卷中，设置了非常不满意、不满意、一般、满意和非常满意5级分类变量测量租客的居住满意度（图4）。

图4|调研问卷

（2）研究方法

本文基于问卷调查数据，以居住满意度为因变量，利用有序logistics回归分析综合整治以及不同整治模式对城中村租客居住满意度的影响。依据已有居住满意度影响因素研究选取自变量（图5）。

图5|模型自变量

本文先后构建了两个OLM模型剖析租客居住满意度的影响因素。模型一在控制了租客社会经济属性、居住经历和住房特征的基础上，重点观察居住区域是否开展了综合整治对租客居住满意度的影响，将社区属性这一解释变量设置为综合整治物业、整治村内未整治物业与未整治城中村三类。模型二在模型一基础上进一步考虑综合整治具体模式对租客居住满意度的影响，判断政府主导集中式整治与企业主导分散式整治两种模式对租住在不同物业中的租客居住满意度影响的差异。

3 研究结果

（1）综合整治对城中村租客居住满意度的提升作用

模型一显示，居住在综合整治物业内租客的居住满意度显著高于其他两类租客，整治村未整治物业的租客并未显著表现出比未整治城中村更高的居住满意度。综合整治将城中村物业外立面重新粉饰，对水电消防等设施进行改造，楼栋内加装电梯并增加了多种复合功能空间，如健身房、公共厨房、阅读室等。房间内部加以现代化设计和装潢，并配备了独立卫浴、基本电器和定制家具等，做到拎包入住。这些更新整治措施都是提升租客居住满意度的直接理由。然而，居住在综合整治城中村中未改造物业内的租客并没有比未整治城中村租客表现出明显的居住满意度提升，这表明现行综合整治对城中村租客居住满意度提升的影响范围局限在更新物业内部，尚未形成良好的扩散效应（图6）。

图6|模型一结果
（2）不同整治模式对租客居住满意度影响的差异

模型二表明，政府主导的集中式整治相比企业主导的分散式整治，其对租客居住满意度提升的效果更加显著。首先，对于同样居住在整治物业内的租客来说，政府主导的集中整治模式对提升其居住满意度具有更显著作用。这是因为柠盟公寓项目，突破了物业内部精心设计装修，重视对底层商圈及周边居住环境的整体改造，从而提升水围村甚至周边地区的居住满意度（图7a，图7b，图8）。

图7a|柠盟公寓1368文化街

图7b|泊寓底层

图8|模型二结果

其次，对于同样居住在整治村内未纳入整治物业的租客来说，政府主导的集中整治可有效提升其居住满意度，而企业主导的分散整治模式可能引致居住满意度下降。主要因为企业主导改造的综合整治不仅会带动社区房屋租金整体提升，而且引致不少位于物业底层的商业店铺关闭或物价上涨，降低租客原本生活水平。

4总结

政府主导集中改造比企业主导分散改造更能提升租客的居住满意度，主要原因有二：（1）在政府主导的整治工程中，项目不仅可获得每月75元/m²的财政补贴，而且推进过程中还受到各级部门高度重视，施工质量高、租金限价，项目产生明显的投资正外部性，整治后无论是住在其中还是周边的租客都可获益；而企业主导的整治工程必然以利润驱动，企业投资将集中于能够获得租金溢价的物业内部，而且整治后出租屋租金大幅上涨，虽然部分物业住房环境大为改善，但对整治物业和周边租客居住满意度提升能力有限。（2）两种模式中整治楼宇的分布与规模存在差异，柠盟公寓对29栋楼宇集中整治，更有利于整体规划布局和统筹安排；由万科主导的泊寓在前期收房时实行“哪家容易收哪家“的游击策略，引致泊寓在玉田村内分散布局，且与未整治物业混杂交错，企业难以顾及对未纳入整治的物业及周边环境进行改善提升，降低了整治成效。同时，马赛克式的植入也对城中村内长期形成的社会网络和经济模式产生冲击，这可能降低原租客的居住满意度。

本文撰稿：仝德 顾春霞

原文介绍

《城中村综合整治对租客居住满意度的影响研究——以深圳为例》刊于《城市规划》2021年第 12 期第40-47，第58页。

仝  德，北京大学城市规划与设计学院，副教授、博士生导师，中国城市规划学会会员，本文通信作者。顾春霞，北京大学城市规划与设计学院，硕士研究生。

* 国家自然科学基金面上项目“快速城市化地区集体建设用地扩张机理及优化路径研究——以珠江三角洲地区为例”(41971205)资助。

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