仝德 | TONG DE

城中村更新改造带来的非自愿搬迁及其模式——以深圳白石洲村为例

编者按

城市更新的空间效应逐渐成为热点话题，除了有助于提升空间品质和空间治理效能、促进社会经济发展等正面效应以外，诸如绅士化和空间不平等等随之而来的负面效应也逐渐受到重视。城中村是我国大城市在快速城市化背景下普遍滋生的空间形态，尽管存在空间品质脏乱差、社会治安混乱等问题，但其以低成本为外来人口落脚大城市提供了可支付住房，已经成为大城市住房体系的重要组成，深圳城中村甚至撑起了全市居住空间的半边天。城市更新后，原本租住在城中村的外来人口将何去何从？他们的择居偏好和搬迁行为有什么特定模式和规律？

深圳是我国经济发展水平最高的城市之一，在1997km2的土地上集聚了超过2000万人口，其中非户籍人口比重达到70.8%（2020年）。面对土地资源压力和经济发展诉求，城市更新已成为深圳主导供地模式。本文利用深圳白石洲城中村区域的手机信令数据，辅以深圳建筑普查等空间数据，采用机器学习算法，识别出白石洲城市更新过程中近七万名中国移动手机用户的六种搬迁模式。同时，通过分析迁居过程中住房权属、邻里环境与设施可达性、居住成本等的变化，揭示了城市更新对城中村住客居住质量的影响，以及在被迫搬迁过程中住客所表现出的不同群体间居住偏好的异质性。研究发现，虽然城市更新带来了城市景观品质极大地提升，但大部分原本住在城中村而被迫搬迁的人并未在城市更新过程中实现生活质量的提高。因此，我们呼吁更具社会包容性和可持续性的城市更新，呼吁制定更加兼顾空间公平、有效有针对性的政策来保护这些弱势群体的住房福祉。

本文由北京大学城市规划与设计学院戴月尔（博士生）、仝德（研究员）、储君（博士生）合作完成，于近期发表在国际期刊《Population, Space and Place》(SSCI一区)上。本期“南燕规划”推送这篇文章，希望大家对于中国城市更新过程中的搬迁行为和非正规住区居民脆弱性有更深刻地认识。

原文发表信息：Dai, Y., Tong, D.*, & Chu, J. (2022). Involuntary resettlement outcomes following the regeneration of informal communities: The case of Baishizhou urbanizing village in Shenzhen, China. Population, Space and Place, e2605. https://doi.org/10.1002/psp.2605 

1. 引言

 近年来，发展中国经历了快速城市化进程，大量农村剩余劳动力涌入城市，形成了大片非正规住区（informal settlement）。截至2020年，非正规住房已占全球住房市场的10%以上。非正规住区虽较好地解决了中低收入阶层落脚城市的第一步，但其内居住环境相对较差，普遍面临着基础设施不达标、住房安全性低、环境卫生差、缺乏基本公共服务等问题。因此，非正规住区的更新已成为全球范围内城市更新的主要类型，受到国际学界和业界的关注。 虽然城市更新项目有助于社会经济发展、城市景观提升，但同时也会导致绅士化等新问题。如新建的绅士化景观造成了土地和住房价格快速增长，公共服务不均衡分布，提升了原有居民的生活成本，同时在这个过程中被迫迁居的居民也成为了弱势人群。 现有大多数关于城市更新对人口流动影响的研究都集中在自愿搬迁的住房选择上，缺乏对非自愿搬迁的系统性分析。虽然有部分研究讨论了那些被迫从更新地搬迁的人，但这些研究大多集中在产权所有者身上，住在非正规社区的租户所受关注要少得多。在城市更新过程中，特别是城中村更新改造中，租户才是受影响的最主要群体，妥善安置这类人群是城市更新实现空间和社会正义的关键点。

2. 研究方法

2.1 研究区：深圳白石洲城中村

白石洲城中村位于深圳城市核心地带，是深圳人口最多的城中村之一，约有10万住客居住于此地。虽然生活成本低，但环境拥挤、居住密度高、基础设施不足、卫生条件差等问题不容忽视。与此形成鲜明对比的是，深圳湾总部基地、富丽堂皇的别墅区和高端住宅小区、大型高尔夫球场、全国闻名的世界之窗等华侨城文旅项目就围绕着白石洲村。

研究范围

改造前照片Image retrieved from http://www.urbanus.com.cn/projects/baishizhou/

更新区效果图Image retrieved from http://www.urbanus.com.cn/projects/baishizhou/

2.2 变量选取

本研究从邻里效应（Neighbourhood）、公共服务可达性（Accessibility）、居住成本（Living cost）三个维度构建分类体系。邻里效应是一个社区周边环境的物理、社会和经济属性的整体呈现，包括住房安全性（Housing Security）、区位条件、和土地利用混合度三个指标，其中住房安全性用迁居后住房类型是正规/非正规来表示，重点关注城市更新后原本住在城中村里的人是否可以实现住房正规化。公共服务可达性表征了享受特定公共服务的难易程度，已有文献表明提升公共服务可达性是居住迁居的重要动力因素。本研究重点关注因城市更新迁居后，住客对周边公园、学校和地铁的可达性的变化。居住成本往往是影响择居的最核心因素，对租客来说，租金和通勤成本是主要表征，本研究分别用迁居后居住小区的平均租金和公共交通通勤时间变化这两个变量来刻画。

表：变量定义及描述性统计

2.3 模型构建

 支持向量机模型（SVM）是一种先设理论假设的监督分类方法，由于社会阶层、便利设施品味和收入水平的不同，城中村住客的搬迁行为会受到多种机制引导，表现出与其他群体截然不同的特点，其内部也会形成典型模式分类。通过使用 SVM 进行分类训练，可以识别和量化一组以前未知的模式。详细分类框架如下图。

SVM理论分类框架

3.搬迁模式分类结果

    除了租金外，每个变量的正值表示搬迁后有所改善，而负值表示缺乏改善。

  第1类是搬到另一个非正规社区且住房条件大幅下降的人（5017人，占比8.94%），他们的搬迁地点广泛分布在深圳各地。许多人搬到了郊区，那里的租金较低，但生活条件明显变差。这一群体属于非自愿搬迁的典型受害者，他们无力承担搬到条件相同或更好的房屋的搬迁费用，因此生活条件大大降低。

  第2类中大多数人搬到了附近的城中村，他们倾向于寻找尽可能短的搬迁距离和相似生活条件的住房（16382人，占比29.18%）。第3类搬迁到了条件有所改善的城中村（3797人，占比6.76%），虽然非正规居住环境依然未变，但大多数人通过权衡取舍调整了邻里环境，可能搬到了更适合自己的住区。第4类搬迁到了生活条件明显下降的正规住房（8930人，占比27.12%），搬迁地点分散在城市各个地区。

  第5类搬迁到生活条件变化不大的正式住房（15224人，占比27.12%），生活成本和产权安全性同步提升。第6类搬迁到条件改善的正式住房（6778人，占比12.08%），这类住客可谓城市更新的赢家，产权安全性和其他各方面居住条件全面改善。从搬迁空间分布图可以看出，该组的搬迁地点大多分布在深圳房价较高的地区。

各类人群搬迁后的空间分布如下图：

4.分析与讨论

4.1 原住客生活质量的改善

 白石洲城中村改造是我国大城市城市更新的典型模式。从实证结果看，更新项目在改善原住客的生活质量方面，并没有达到显著效果。约61%原住客的生活条件没有改善，甚至经历了下降。虽然一些搬迁者的生活条件有所改善，但大约10%的人（class1）的住房条件急剧下降，同时伴有6710人可能搬离了深圳（手机用户不在深圳常住）。这与目前关于城市更新带来的绅士化问题的讨论是一致的。如何在城市更新中保障和改善大多数人的福祉，需要进一步讨论，我们的城市需要更具社会包容性的城市更新。

4.2房屋产权与非正规住房治理

 从白石洲村城市更新中住客的迁居行为来看，通过城市更新改善非正规住区治理效果的目标，并不容易完全实现。白石洲村约50%的住客在城市更新后仍搬进了城中村居住，特别是在原住区周围，这可能会进一步增加周边城中村的治理压力，包括后续城市更新的难度。同时，随着非正规住房市场受到挤压，周边城中村住客可能不得不支付更多租金，生活在更拥挤的居住条件下，或者搬到更远的地方居住。

4.3搬迁者择居偏好模式

 通过白石洲城中村更新过程中住客的迁居行为，可以在一定程度上反映出城市新移民人口在做出搬迁选择时的特定偏好模式。实证结果显示出了白石洲住客多样化的搬迁策略，最明显的，有较大比例的原住客倾向于为较短的地铁距离或通勤时间支付经济和位置成本，或牺牲大部分住房条件来换取住房产权安全性的改善。

5.结论与讨论

本文在微观尺度上绘制了城中村原住客的城市内搬迁路径，并确定了六种搬迁模式。这为城市更新和可持续性的空间治理效应提供了新的视角。研究提出的分析框架和构建的SVM模型能够基于先前数据训练预测未来的搬迁模式，对于未来的研究来说具有高度的可转移性。通过使用大数据，样本量的约束和主观表达的偏见等限制得以避免。

同时，本文所发现的搬迁模式表明了由于城市更新而非自愿搬迁的居民的客观行为，这为理解非正规社区人与社会行为之间的相互作用提供了新思路。通过分析不同群体及其搬迁偏好，可以追踪和揭示非正规住区住客的脆弱性，这将有助于制定更有效的城市更新和空间治理政策，改善包括低收入外来人口在内的所有城市居民的福利。

由于本文使用的手机信令大数据不包括住客的社会经济属性，我们在对迁居模式的追因方面还存在一定局限，未来可将大数据与传统的问卷调查和访谈相结合，开展更全面深刻的阐释。与此同时，本文的所有结论只来源于白石洲一个城中村，期待未来有更多学者与我们一道，呈现多城市多案例的比较研究。